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中央經濟工作會議對樓市的影響:中性偏多

作者:楊紅旭來源:新浪房產 瀏覽次數: 日期:2009年11月19日 15:09
     12月5-7日,歷經三天。萬眾矚目的中央經濟工作會議結束了,對房地產的影響如何?自今年十月下旬起,由于憂慮房產優惠政策將于年終結束,從而導致各地掀起一波住宅成交熱。對此,各相關政府部門語焉不詳,其實大家都在等中央經濟工作會議,為明年房地產政策定調子。
  
     今天,結果終于出來。筆者分析和總歸以下五點。  
 
     第一,宏觀政策面對房地產業呈中性偏多。本次中央經濟工作會議對明年經濟工作的總要求,與11月27日中央政治局會議的結論完全一致。具體文字是:“要全面貫徹黨的十七大和十七屆三中、四中全會精神,以鄧小平理論和“三個代表”重要思想為指導,深入貫徹落實科學發展觀,保持宏觀經濟政策的連續性和穩定性,繼續實施積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策,根據新形勢新情況著力提高政策的針對性和靈活性,特別是要更加注重提高經濟增長質量和效益,更加注重推動經濟發展方式轉變和經濟結構調整,更加注重推進改革開放和自主創新、增強經濟增長活力和動力,更加注重改善民生、保持社會和諧穩定,更加注重統籌國內國際兩個大局,努力實現經濟平穩較快發展。”   由此證明,中央對明年經濟增長仍心存憂慮,主要原因是:“我國經濟回升的基礎不牢固,經濟發展方式轉變和結構調整難度增大,世界經濟復蘇基礎并不穩固,全球性挑戰壓力增大”。所以明年依然“繼續實施積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策”。但同時又提出“根據新形勢新情況著力提高政策的針對性和靈活性”,說明如果經濟反彈的過快,比如GDP增幅邁上兩位數,宏觀經濟政策可能在明年年中有所調整。房地產市場亦如此。如果明年房價繼續高漲,或開發投資過熱,皆可能引起房地產調控有所緊縮。   總而言之,宏觀經濟政策的基調,對于房地產業的影響屬于中性偏多;宏觀經濟政策偏寬松,總體上有利于房地產開發投資和商品房銷售。  

     第二,政策依然鼓勵合理的自住需求。中央經濟工作會議公報內容中,直接涉及房地業的主要有兩處,其中之一是,要擴大內需特別是增加居民消費需求,“增加普通商品住房供給,支持居民自住和改善性購房需求,加大農村危房改造支持力度”。這條比較關鍵,表明中央并沒改變2008年10月出臺的房產優惠政策的指導思想,由此基本可以判斷,中央和地方出臺的大部房產優惠政策,都不會改變,尤其是針對“居民自住和改善性購房需求”的。也就是說,近兩個月上述兩類需求根本不必急吼吼的惶恐入市,這與筆者之前的研判非常一致。  
 
    第三,沒有明確提出抑制投機和穩定房價。之前,很多業內人士都在猜想,中央經濟工作會議中會否點明抑制投資、穩定房價。因為今年以來部分城市房價漲幅偏大,近期溫家寶總理在視察上海時也曾明確提出“抑制投機”,另有其他中央和地方的政府高官曾表態房價偏高。但會議公報中,并沒出現相關文字。   為什么會這樣? 首先,宏觀經濟政策部分,也有出人意料之處:那就是沒有提及“防通脹”。10月21日國務院常務會議提出“今年后幾個月,要把正確處理好保持經濟平穩較快發展、調整經濟結構和管理好通脹預期的關系作為宏觀調控的重點”。此時不再提及通脹問題,說明中央并不特別擔心明年的通脹問題。由此推導,中央也未特別擔憂資產價格上漲的問題,包括房價上漲。   顯而易見,對于房地產市場來說,“沒有此條利空,就意味著是利好”。至少明年上半年,不必太擔心國家會出臺嚴厲的打壓房價、以及投資投機需求的文件。但既然近期包括溫家寶總理在內的有關高層曾表示部分城市房價偏高、投機比重偏大,則還是會在政策方面進行適度調控的,只是程度不會像2005-2007年的部分政策那么嚴厲。正是在這一背景下,筆者依然認為“131號文”中有明確截止時間的營業稅優惠政策,將按時于本月底終止。至于大家關注的“二套房貸政策”,中央層面不會再出新文件,但依然鼓勵“居民自住和改善性購房需求”,至于具體的松緊度,主要由各家商業銀行把控。   

    第四,住房保障依然還是重頭戲。中央經濟工作會議公報內容中,直接涉及房地產業的主要有兩處,其中之二是:著力保障和改善民生,“加強廉租住房等保障性住房建設,支持棚戶區改造”。這點實際上并無太大分析的價值。因為加強住房保障將是一個中長期的發展規劃,未來幾年中央經濟工作會議中還將頻頻提及。2008年12月國務院辦公廳出臺“131號文”,對于2009-2011年的住房保障工作思路和任務已有明確描述。明年繼續加強住房保障順理成章。   

    第五,放寬中小城市戶口限制,推進城鎮化,有利于房地產業發展?;嵋樘岢?,“要把重點放在加強中小城市和小城鎮發展上,要把解決符合條件的農業轉移人口逐步在城鎮就業和落戶作為推進城鎮化的重要任務,放寬中小城市和城鎮戶籍限制。”這對于房地產業的中長期發展是比較大的利好,大量農民成為中小城市和城鎮的新居民,必然帶來巨量的住房需求,以及商業用房需求等。所以,今年下午2點當這條消息出來后,地產股突然整體上漲。若無其它因素干擾,則明年地產股還將上漲。(撰稿:上海易居房地產研究院綜合研究部部長 楊紅旭)

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